支払困難でも賃貸に出すのは要注意

住宅ローンの返済が困難になると、その物件を賃貸に出してご自分は安い所に移り住む。
賃貸収入を住宅ローンや固定資産税に捻出すれば取りあえずうまく行くはず、と頭で考えていても実際はそうは行かないのが現状です。
先ず賃貸ということは物件に出入りがあるということです。
入居者がいつ退去してしまうか、もし空室になってしまった場合は収入が途絶えます。
その間の支払いはどうしますか?
取りあえず早く入居してもらいたいからと家賃を下げたとします。
安いお家賃だと入居者が見つかる確率も高くなります

 

しかし、その安い家賃で住宅ローンと固定資産税が賄えますか?
それを補うために違う収入源を見つける必要があります。
数ヶ月間ならなんとか持ちこたえるかもしれませんがこのような悪循環が続いてしまうと二進も三進も行かなくなり、任意売却でもして何とか住宅ローンに充てたいと考えるでしょう。

では任意売却を決意したとしてもここで安い家賃で賃貸をしてしまったことが災いを招きます。
もし入居中であれば立ち退きをお願いしなければいけません。
それに当たって立ち退き料が高くつきます。

また入居者がいる状態でも収益物件としての売却は可能ですが、家賃が安いとなると収益も少ないことになります。
そうすると高値で買い手が見つからないことになります。
本来の任意売却価格に対して安い家賃で入居中となるとその物件価値は半分かそれ以下になってしまうこともあります。
そのような低価格では債権者が納得せず、任意売却に応じてくれないまま打つ手が無くなってしまいます。

また賃貸に出す段階で住宅ローン契約としての問題も生じます。
賃貸に出すのは不動産管理会社に任せておけば大丈夫と思い込むのは危険です。
不動産屋さんもどこまで親身になってくれるか分かりません。
空室を埋めるために家賃を下げるよう言ってくることもザラにあります。
貸す方も遊ばせておくよりもたとえ安くても入居してくれるほうがマシという考えから、つい不動産屋さんの言い値を受けてしまいがちです。
賃貸価格のベースラインはそこから住宅ローンと固定資産税を捻出する最低ラインは守らなければいけません。
しかし賃貸は様々な点から問題も生じやすいので、先ずは専門家に当たってみましょう。

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writer: 明誠商事株式会社