任意売却Q&A

任意売却Q&A

「任意売却」とは?

住宅ローンの返済が困難になったときに債権者と協議し、仲介者を通じて市場に売却することを言います

  • 住宅ローンを完済しなくても家を高値で売却できる
  • 引越し費用が出る場合がある
  • 最大50%の不動産仲介手数料が入る

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になってしまった場合に、債権者と協議し、仲介者(不動産会社)を通じて市場において売却することを言います。

自宅を購入する場合、金額が大きいので大半の方が30~35年といった長期の住宅ローンを組んで購入されています。

住宅ローンを組んだ時は、給料を基に支払い計画を立て、銀行と金銭消費貸借の契約及び自宅に抵当権設定(担保)契約を結びます。

通常は、住宅ローンを完済時に、抵当権を抹消(担保を解除)しますが、住宅ローンが返済できなくなった場合、銀行は抵当権を設定しておりますので、抵当権の実行し競売による回収を行います。

例外として、競売よりも高く売りたいという本人の意思表示により、

銀行と協議し住宅ローンを完済しなくても、抵当権(担保)を解除することが出来ます。

それを行うのが任意売却です。

実は任意売却は、銀行・お客様双方にメリットがあります。

なぜなら、競売よりも高く売却できますので、銀行は資金を多く回収でき、お客様は住宅ローンを多く返済できるからです。

お客様には、他にもメリットがあります。

家を売却した後の引越し費用も銀行と協議し、捻出してもらえる場合があり、当社からも任意売却によって発生する不動産仲介手数料の最大50%をお支払い致します。

ここまで、任意売却をされた場合に、経済的なメリットが大きい事がご理解いただけたでしょうか。

「競売」とは?

競売とは、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続を言います

債務者が支払の期日までに返済しない場合、債権者が裁判所に対して競売の

申立てをし、あなたの不動産を差し押さえます。

その後、裁判所はあなたの財産を競売事件として執行します。

一般的に競売で設定される価格は市場の価格より7割~8割程度となる

ことが多く、安値で売却されてしまうため、住宅ローンの残債が大幅に

残ってしまい、今後の生活に影響を与えかねないので注意が必要です。 

再出発応援資金」とは?

任意売却費用から最大50%を再出発応援資金として還元いたします。

住宅ローンでお困りの方のほとんどが、”任意売却がうまくいけば問題が解決できる”と思われています。

しかし、任意売却ができても、売却代金を超える住宅ローンの残債がある場合、その資金のすべてが債権者と不動産会社のものになってしまうからです。

そこで、東京任意売却無料相談センターではお客様が今後の生活に困ることがないよう、

任意売却の費用から、最大50%をお客様に還元しております! 

これが東京任意売却無料相談センターの「再出発応援資金」です!


 “再出発応援資金でお手元に資金を残し、早期の再出発にお役立てください”

※このホームページをご覧いただいた方に限り、再出発応援資金をお支払いさせていただきます。

引越し費用も出るって本当?

引越し費用を債権者から出してもらうよう交渉いたします!

引越し費用として約30万円を債権者から出してもらうよう交渉いたします!

引越し費用がなければ、新生活に向けての引越しもできません。

そのため東京任意売却無料相談センターが豊富な経験を活かし、債権者と掛け合います。

一般的な業者に依頼されると手元にまったく資金が残らず、

明日からの生活にも困ってしまうことになりかねませんが、

わたくしどもにお任せいただければ、再出発に必要な資金が手に入ります。

抵当権ははずせるの?

抵当権をはずすよう交渉いたします!

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、決済日又は事前に抵当権抹消の手続きをしなければなりません。

担保が外れることが保障されなければ、買い手がつかないからです。

しかし、任意売却の場合は、売った金額よりもローンの残高の方が多い、いわゆるオーバーローンの状態です。

売買金額をローンの返済にあててもすべて完済できないので、抵当権をはずすことは通常はできません。

しかし当センターでは経験豊富な不動産会社が仲介するにあたり、抵当権をはずす交渉をするので、売った金額でローンを完済できなかったとしても抵当権解除が可能ですのでご安心ください。

交渉については一切報酬を頂きませんので、当然非弁行為等にはあたりせんので、ご安心ください。

なお、抵当権抹消手続きについては、司法書士がすべて代行いたします。

費用についても、売却金額の中から一部を抵当権抹消費用に充ててもらえる様銀行側と交渉致しますので、負担していただく費用はございません。

※ 住所変更登記等が必要な場合は、一部費用負担が発生しますので、ご了承ください。

競売になっている場合は?

競売を取り下げてもらえるよう交渉いたします!

競売になっている場合は、抵当権抹消のほかに、差押えの解除も行わなければなりません。

これについても金融機関と交渉し、競売を取り下げてもらえる様交渉致します。

取り下げについては、管轄の裁判所に取下書を提出する必要がありますが、これについても、当日司法書士がすべて代行いたしますので、ご安心ください。

※ 住所変更登記等が必要な場合は、一部費用負担が発生しますので、ご了承ください。

税金を滞納しており、差押えがされている場合は?

解除してもらえるよう行政側と交渉いたします!

この場合も税金の差押えをはずす交渉が必要になります。

これについても、行政側と交渉し、決済日までに解除をしてもらえる様交渉致します。

解除後、解除の登記申請書を法務局に提出する必要があります。

登記申請についても司法書士が代行して行いますので、ご安心ください。

やっぱり大手に頼んだ方が安心?

当センターでは、任意売却に特化し、10年以上の実績のある不動産会社が仲介を行うためそのような心配は一切ございません。

任意売却を行う場合、抵当権の抹消、競売取り下げ、税金差押え解除といった上記の交渉を行わなければなりません。

これらの交渉は非常に高度な交渉なので、大手の不動産会社などで行うことは難しい分野です。

もちろんで大手でもできないわけではありません。

大手には大量の物件情報、スケールメリットはあります。

しかし、大手は決して任意売却専門の会社ではありません。

任意売却は抵当権抹消、税金差押えの解除といった様々な交渉を要するにもかかわらず、仲介手数料は3%なので、通常の不動産取引とかわらないのです。

そのため、今まで大手が積極的に扱ってこなかった分野なのです。

昨今の不況の中、不動産市場が停滞し、任意売却分野に手を広げざるを得なくなったというのが実情です。

最近では大手も会社でも任意売却の宣伝をしているのはそのためです。

大手にも優秀な社員はもちろんいるとは思いますが、中には新卒であったり、経験が不十分な社員もいます。

そのため、担当者によって、処理のレベルにばらつきがでてしまうのです。

その点当センターでは、任意売却に特化し、10年以上の実績のある不動産会社が仲介を行うためそのような心配は一切ありません。また弁護士、司法書士との連携により、法律問題、登記手続きすべてワンストップで行います。

もし住宅ローンを滞納するとどうなりますか?

今後の支払が不可能と判断された場合は任意売却、若しくは競売で住宅物件を手放すことになります。

住宅ローンの支払いを滞納してしまえば、その期間と後の措置にもよりますがどうしても今後の支払が不可能と判断された場合は任意売却、若しくは競売で住宅物件を手放すことになります。

一戸建て住宅、或いは分譲マンションの購入の際に多くの人が利用する金融機関からの融資ですが、この場合は支払い予想状況など念入りに調査の上で融資可能となります。

その時点では問題がなくとも何らかの事情で支払いが出来ない状況になるといきなり売却するのではなく、もし可能であれば住宅ローンの支払い方法の変更(リスケジュールという返済期間の延長や元金支払の一時停止をして金利だけを支払に回し、月々の支払額を減らす効果を期待できますが、完済までの期間が延びてしまうので住宅ローンの総支払額は増えてしまいます。

また親族などからの資金協力が期待できるかを確認し、今までの滞納額を返済してもらいます。また個人版民事再生の住宅資金特別条項について司法書士や弁護士に相談して手続きを行うと自己破産とは異なり、マイホームを守ることが可能となる場合があります。

また賃貸に出して住宅ローンの支払を続ける、或いは買い手を見つけて住宅ローンを完済するなどの措置を取ることができればいいのですが、色んな方法が全て出来なくて住宅ローンの滞納が続いてしまうと任意売却や競売という不動産の売却手続きへと発展してしまいます。

この場合は銀行など金融機関では一般的に3ヶ月から6ヶ月の期間において住宅ローンの滞納が続くと競売による手続きで強制的に資金を回収すべく家を失ってしまう方法が取れてれしまうことになり、家を失うばかりか肝心の住宅ローンについては残債務が極端に多くなる傾向があり、これを回避する得策として親子間売買・親族間売買というのがあり、親・息子・娘、或いは兄弟・姉妹、親族、場合によっては友人にご自宅を購入してもらい任意売却によって家を守る方法がありますが、これが出来ない場合は他人に任意売却するか競売による売却となり、家を守る事は出来なくなってしまいます。

どんな時に任意売却するの?

支払いが出来なくなってしまう状況が数ヶ月続くと残念ながら物件の売却を検討せざるを得ません。

やっと手に入れたマイホームは今住んでいる住人にとっては勿論のこと、後々子孫に財産として残してあげたいものです。

しかしその住居を売却するとなったらどうでしょう?

よほどの理由が無い限り、別の場所に新たに家を建て替えるということはありません。もし何らかの事情で今住んでいる土地から離れなければならなくなった場合は先ず売却を考えるでしょう。

少しでも資金として手に入れたいと思うのが心情ですが資金以前に残りの住宅ローンを支払うのが関の山。うまくいってプラスマイナスゼロ程度が実情でしょう。しかし手放さざるを得なくなってしまう状況に陥ると少しでも高値がつく任意売却という方法が頭をよぎることでしょう。

読んで字の如く任意で売却するのですから持ち主の意思が先ずは第一です。売る気もないのに売却をするわけにはいきません。しかし売りたくなくても売らなくては行けない状況があります。それは住宅ローンの滞りです。

本来は資金を借りる際に毎月の支払額とボーナス月併用などローンを返済するにあたっての条件を決めます。そして住宅ローンを組むのですが、このローンを返せなくなってしまった場合に抵当権が設定されてある不動産物件を担保として差し出す必要があります。

分かりやすくいえば分割払いで買った商品の代金を途中から支払えなくなってしまった場合、その商品を売買して金銭にかえて支払うということです。不動産という買い物は何千万単位とするものです。何十年もかけてコツコツと支払って行く必要があります。しかし仕事の状態が変わり、一定の収入を得られなくなってしまうと当然のことながら住宅ローンの支払いが遅れ気味になります。

遅れる程度ならいいのですが、支払いが出来なくなってしまう状況が数ヶ月続くと残念ながら物件の売却を検討せざるを得ません。競売よりも任意売却のほうが少しでも高い価格で売れる可能性が大きいですのでその時点で思い切ることをお薦めします。

任意売却をした場合、住宅ローンは組めなくなりますか?

ブラックリストから外れるまで5~7年はローンが組むことができないのが現状です。

任意売却で不動産を手放さざるを得なかったものの、残債務を抱えた状態は非常に厳しいものです。新たに住宅ローンを組みたい心境はお察しします。しかし残念ながら返済のためのローンは組むことができないのが現状です。

これは任意売却をしたから、或いは競売に掛かってしまったから組めないというのではなく、住宅ローンの支払の遅延が3か月になった時点で事故者として登録されてしまい、新たにローンを組めない、クレジットカードを利用することができない、いわゆるブラックリストとして載ってしまうためです。ブラックリストとして登録されてしまえばローンを借りる、或いはクレジットカードを作成することが出来ない期間がおよそ5年~7年間続きます。

家を失うだけではなく、他にも金銭に纏わることで不便なことが起きるのでは踏んだり蹴ったりですよね。しかしご本人にローンを組むことができなくなってもお子さんがお仕事に就いておられるならまだ希望は持てそうです。就職後3年経つとローンの審査を受けることができますので通ればローンを組むことは可能となります。そして買い戻しという方法を取ると一旦手放した不動産を再度ご自分の住宅にすることも可能でしょう。

しかしいくらお子さんが就職していても必ず住宅ローンの審査に通るとは限りませんが、ご本人に組めなくてもお子さんが組むことが出来るかもしれないことはありますので希望は捨てないでください。ご本人が再度住宅ローンなどを組むには一旦ブラックリストから外れるしかありません。その上で一定収入があるような安定した状態ならば可能となる可能性も高いのですがブラックリストから抹消される年月は早くとも5年、遅くて7年くらい要しますのでその間はまとまった資金を借り入れすることは困難と言えるでしょう。

かなり厳しい状況の現実となってしまうかもしれませんがそれでも任意売却は競売よりも金銭的に救われることには違いありません。

任意売却をした場合、信用情報はどうなりますか?

ブラックリスト入りしてしまいます。

金融機関から融資を受けた金額を少しでも早く、少しでも多く返済したいと必死の思いで任意売却に踏み切り、どうにか売却が成立しました。

今後は残債務を毎月返済し、完済の日を待ち望むわけですが当然のことながらその間の生活は決して豊かなものとは言えないでしょう。ある意味、月々のローンとボーナス月の支払など年間としての大きな出費が無い分、賃貸家賃だけで済むと言えば済むかもしれませんが一度持家を経験した家族からすると心情的な辛さは計り知れないものでしょう。

しかし無理して住宅ローンに充てていた分から解放されたというどこか肩の荷が下りた部分はあるかもしれません。ここまできたらそう捉える様に入れ替え、たまには旅行や美味しいグルメなどで気晴らしをしていただきたいものです。

ここで頭に入れておかなくてはならないのが任意売却後の信用情報についてです。信用情報というのは個人の経済的な情報が重要ポイントとなり金融機関が貸付を行う際の与信審査のために設けた信用情報機関というところに登録されるか否かというところで大きな差が出てきます。

もし登録されてしまったなら新たな貸付を受けることは不可能に近いと言われます。俗にいうブラックリストというもので、ここに登録されてしまう期間は5年~7年ですのでその間は難しいでしょう。

ではここに登録されてしまうのは任意売却をした、或いは競売に掛かってしまったからでしょうか?答えはノーです。そもそも任意売却や競売に至る前の段階で既に住宅ローン支払いの遅延が生じています。それにより期限を喪失し、代位弁済となってしまうために一括して支払うこと等明らかに無理ですので任意売却、或いは競売という手段に至るわけですが情報機関に登録されてしまう情報には個人信用情報という遅延情報や自己破産などが挙げられます。

この段階でブラックリスト入りしてしまいますので任意売却をしたからというものではなく、それ以前の問題となるでしょう。信用情報機関から名前が抹消されるまでの5年~7年は決して短い期間とは言えませんがその間に新たな融資を受けるのは難しいことではありますが、受けてはいけないというものではありませんし融資の審査基準が登録情報の有無だけで判断されることもありませんのでどうしても融資を希望するならば一度金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。

任意売却をした場合は近所の人に住宅ローンが払えなくなったことを知られてしまうの?

情報が公開されない為、知られてしまう可能性は低いです。

競売よりも知られてしまう可能性が極端に低いです。理由は競売みたいに情報が公開されないからです。

物件のご案内で、不動産会社の多くは、お客様の売却理由を聞いてきますが無視して下さい。お客様の売却理由を掴めばそれなりに情報が得られるので、営業の成績を上げやすくなる傾向があります。

お客様の個人情報が入手できるのは利害関係人だけです。利害関係人とは、本人(代理人も含め)と住宅ローンの債権者だけです。

それ以外の方は無権利者ですので、読んで字のごとく情報を知る権利が無いのです。

任意売却をするメリットとデメリットは?

競売と比較するとメリットが多く、デメリットは少ないです。

任意売却と競売を比較すると明らかに任意売却のほうがメリットはあるとしてもデメリットは少ないと言えるでしょう。

しかしどちらも折角手に入れたマイホームを手放す意味には変わりないので多くの労力、精神的負担は強いられるのと住宅ローンの滞納を起こしたためにブラックリストに載ってしまうことは回避できないようです。何らかの事情で住宅ローンの支払いが今後不可能となる場合は厳しい現実かもしれませんが任意売却を決断するほうがいいでしょう。

あえて任意売却のデメリットを挙げるとしたら、売却活動時に室内の見学に立ち会うことや不動産売買契約などの為に時間を割くなど、いずれにしても足を運んで時間を要するという点くらいで済みますが競売となると全く逆で所有者の意志に関わらず裁判所から強制的に売却されてしまう上、競売の情報が公開されてしまいますので、精神的にダメージを負う方もいます。

その反面任意売却は基本的に通常の売買と同様に進められますので所有者の意志により売却するということになり、売却する理由を明かさない限り周りに知れ渡ってしまうということが回避され、引っ越しのように思われる点と何と言っても売買価格は任意売却のほうが競売よりも高い値段がつく可能性が高いので、たとえ返済しきれなかった債務は残るとしても競売よりも負担が軽くて済むというメリットがあります。また売却するにあたり引っ越さなければいけないのですが、債権者との交渉により、引越し費用の全部又は一部が売却代金から捻出できる場合があります。

それと何と言っても、当社の任意売却による最大のメリットは売却代金から配分される不動産仲介手数料の50%をお客様に現金にてお渡ししている点です。3,000万円で任意売却が成立したら48万円をお戻ししております。この48万円があれば弁護士さんに債務整理を実質無料で依頼できます。

債務整理がしたいのだけど、お金がなくて弁護士さんに相談することが出来ない方も少なくありません。実際、競売の入札間近になってから任意売却のご相談をされる方がいらっしゃいますが、ご相談が遅くて競売になってしまった方もいます。その場合、全額自己負担で引っ越しもやらなければならなくなり、弁護士さんの費用も全額自己負担となってしまい、引越し費用を確保するのも大変で、弁護士さんに債務整理を依頼する余裕など無くなってしまいます。

ですので、任意売却のご相談は早めにしていただくことが結果的にお客様のプラスになります。

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writer: 明誠商事株式会社