任意売却が始められる段階

任意売却とは、住宅ローンや税金の支払いができなくなり滞納した場合、競売となる前の段階で住宅を売却することにより、残債を少なくする仕組みです。

任意売却が始められる段階について考えてみます。リストラにあった、病気やけがで給料が減った、失業したなどで貯金を崩してでも払うことができていた住宅ローンが払えなくなりを滞納し始めると、１～5か月程度で住宅ローンを契約した金融機関から住宅ローン滞納の督促状や催告書が届きます。督促状とは返済を求めるための請求書で金融機関によれば１回だけでなく再度送付される場合もあり、これ以上滞納すると競売の権利を行使する前提となるものです。

催告書は督促状を送付しても滞納が続く場合に送付されるもので、金融機関からの競売にかけるといった最後通告となります。この時点では、金融機関と月々の支払金額の見直しを相談することで乗り切ることができるかもしれません。

この時点で住宅ローンが返却できないと思われた場合には、任意売却に向けての情報収集をはじめられ、任意売却の専門家に相談して、任意売却に向けての着手ができます。滞納が半年を過ぎると期限の利益喪失通知が届きます。この時点では住宅ローンの分割者払いの権利が無くなり、一括返済を求められます。この時点からおよそ半年後には競売が開始されることになります。この時点で任意売却に向けて始めることも可能ですが、追い込まれていっている状況です。

住宅ローンの滞納が7か月を過ぎると、債務者に代わり保証会社が金融機関に残債の返済する代位弁済が行われ、債務者に代位弁済通知書が送付されます。この時点でも任意売却は可能です。滞納8か月を過ぎると差押通知書、競売開始決定通知書が送付され、10か月後には裁判所執行官による強制的な現況調査が行われます。滞納の13か月～16か月で競売の期間入札通知書が送付され競売の日程が決まります。入札日の前日までに全ての債権者の同意を取り任意売却が成功できれば、競売は取り下げることができます。